浅议不动产统一登记及其实现

浏览次数：3475　发布时间：2014/12/31 11:47:40

 
　　所谓不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。2007年《物权法》颁布并规定“不动产实行统一登记制度”，历经7年酝酿，今年11月24日，《不动产登记暂行条例》终于面世，条例自2015年3月1日起施行。《条例》一公布，即引发了社会各界的广泛讨论。之前被热议的不动产统一登记机构、不动产登记单元等事项，依然是被关注的焦点。《条例》还被公众寄予了防治腐败、遏制高房价、提高政府效能等诸多期望。


　　不动产统一登记迫在眉睫


　　当前我国“房地二分”、多头管理的制度制约了不动产市场健康可持续发展，不动产归属国土资源部门、住房与城乡建设部门、林业部门、渔业部门等多部门管理，登记管理较为混杂，信息系统不统一，不利于不动产市场交易的有效进行。明晰不动产产权，规范不动产管理秩序，推进不动产统一登记迫在眉睫。


　　不动产统一登记可以抑制房地产领域腐败。实施不动产统一登记，建立基础信息平台和依法公开查询机制，通过公示公信可以有效遏制房地产领域腐败行为。


　　不动产统一登记可以有效遏制炒房和平抑高房价。实施不动产统一登记，治理不动产投机交易行为，防治一些群体利用不正当方式多占多用、占而不用和不正当交易等，减少不动产交易市场的恶性竞争，实现不动场资源的合理配置，缓解因供需不平衡引发的不动产资源的价格上涨。实行不动产登记信息依法公开查询，还可以保护不动产财产权人的合法权益，减少交易过程中的纠纷。


　　不动产统一登记有助于不动产规范管理。不动产统一登记制度的实施，为国家对不动产领域的宏观调控和微观管理，为不同收入群体和区域适用差别化政策创造了条件，有助于维护不动产交易的安全和不动产市场的健康稳定发展。


　　推进不动产统一登记的阻力


　　不动产管理部门多头，利益冲突协调难。不动产管理权是一种行政资源和权力，不动产统一登记，意味着相关部门权力的让渡，不可避免遇到阻力。《条例》颁布不久，国土资源部即表示采矿权和探矿权暂不纳入不动产统一登记。《条例》规定在国家层面有国土资源部门负责统一登记，而在地方层面并未明确具体负责不动产统一登记的机构，且区分市县两级，其登记管理机构的确定及体制整合将面临诸多挑战。


　　不动产立法不统一。不动产登记实施过程中适用法律问题较为复杂，《条例》最后规定“本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的，以本条例规定为准”，而《条例》实施前公布的法律如果与《条例》发生冲突，该适用哪些条款?依照法律适用原理则应有优先适用法律，这将使条例普遍适用的效果大打折扣。


　　统计口径及技术性操作差异大。目前各类不动产分别依照业已制定的法律予以登记，统计口径、登记程序、登记内容等各不相同，城乡不动产登记二元分割。且当前网络信息泄露频发安全事件的背景下，不动产登记信息管理基础平台及信息查询制度的设置如何确保不动产权利人的个人信息安全，也将是不动产登记制度实施后要解决的重要问题。


　　逐步推进不动产统一登记


　　不动产统一登记的核心是要做到“四统一”，即登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的统一。因当前我国各领域各地区不动产登记执行情况不一，需要渐进式、多途径实现不动产统一登记。同时加快修改现行法律法规，统一登记规则，进一步制定《不动产登记法》，从制度上破除不动产登记的藩篱。


　　登记主体的逐步统一。《条例》规定县级以上人民政府确定一个本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。目前可行的做法是允许不动产登记的职责与行业管理和不动产交易监管等职责分离，由国土资源部门负责土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，但行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。国家层面的不动产登记职责已经整合，国土资源部地籍管理司(不动产登记局)负责全国不动产登记管理工作。据央视报道，目前全国已有22省份基本完成不动产登记省级职责整合，而市县级的不动产登记主体整合难度较大，目前各省普遍未有效启动。地方差异是主要原因，如部分地方如深圳市已经实现了不动产统一登记，由深圳市规划和国土资源委员会(海洋局)具体负责，则无须再度整合。须确立市县级政府牵头部门，参与部门，明确权责，最终将不动产登记权统归国土资源部门的不动产登记机构，逐步实现不动产登记主体的全国统一。


　　登记内容的逐步统一。由于我国长期实行不动产分散登记体制，各自形成一套独立的登记体系，内容不一。《条例》要求设立统一的不动产登记薄，并明确了登记内容。目前不同类型不动产的登记进度和内容差别大，当务之急首先完成各项不动产的确权登记，再逐步实现统一登记。尤其是农村宅基地、建设用地等集体土地多数尚未实现登记确权，应该首先完成此类不动产的登记确权，再实现统一登记，与《条例》的规定接轨。逐步改变当前不动产多产权证书并存的情况，统一不动产权属证书，确保不动产登记信息的真实和准确，维护不动产登记薄的共示公信力，降低不动产交易的成本。


　　加强登记信息的共享与保护。不动产统一登记最终完成的标志是实现全国不动产信息共享，依法公开查询。国务院国土资源部门牵头建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级登记机构的信息要纳入统一基础平台。不动产登记信息平台也是房地产税征收的技术准备和重要保障。应加强不动产登记信息的共享与保护，在保障公民依法享有的查询权利的同时，不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息进行保密，确保公民合法不动产的信息安全和财产安全。